リスク分散型不動産投資術――不動産素人の株式投資家が挑戦した!

株で2億資産を築いたサラリーマンが今度は不動産投資に挑戦！年収500万円の底上げに成功。

目次

第1章 株式投資家JACK、不動産投資に参戦する
不動産投資ってどうやって儲けるの？／では、どのようなセミナーを選ぶか？／JACKが実際に受講したセミナー／実践へのステップ／株式投資との比較

第2章 初めての物件購入
不動産投資家JACK、最初の一歩／次なる物件購入／3室目の物件購入／4室目の戦略と購入／5室目の物件

第3章 物件売却編
慌てふためいた初めての売却／意を決して売り込み攻勢をかける

第4章 不動産投資のリスク
初心者を狙うおいしいワナに注意する／数字のトリック、マイソクのワナ／どこまで現実でどこから空想？ 利回りのワナ／修繕がかからないなんてことはない！ 返済のワナ

第5章 JACK式超速不動産投資収益術
物件アフィリエイトを利用して賢く稼ぐ／キャンペーンを利用する／購入物件情報は、不動産屋だけではない！／空室対策は、鬼の口説き文句で社長をおとす／退去者の裾を踏むスピードでクリーニング／モチベーションの維持と向上こそが成功の秘訣！

第6章 本当に「不動産投資」は儲かるのか？
不動産投資は、儲かるのか？／不動産投資は、利回りが鍵を握る／不動産投資は、長期での株式投資として考える／300万円のハードルが高いか低いか／年齢と職業で出口戦略を考える／他の投資を経験することも財産となる

第7章 不動産投資成功者たちからの必勝講座

• 不動産投資の楽しみ方
  【まりお 氏】
  
• 現役サラリーマンに適した区分物件投資法
  【サラリーマン大家 芦沢晃 氏】
• 株式投資家が不動産投資にのめり込む理由
  【株式投資家 才田皇優 氏】
• 不動産投資で安心を手に入れました
  【デパート販売員 デパテンさん】

はじめに

なぜ、私が株式投資の世界に興味を持った、というか身を委ねようと思ったのか？ きっかけは、単純な消去法でした。

一般的な資産運用のセオリーでは、お金を増やすには、「収入を増やす」「支出を減らす」「今ある資産を運用する」の三つの選択肢しかないとされています。 その中で、私にとって、「支出を減らす」ことはなかなか大変でした。とくに20代〜30代は、それなりに節約はできても、様々な誘惑を断ち切るのは簡単ではありません。

では、「今ある資産を運用する」ことはどうでしょうか？

こちらは、「今ある資産」が問題です。宝くじの当選金のような大金が瞬時に沸いて出てくることは当然、ありませんし、日々の給料の収入と支出のバランスを考えれば毎月の貯金額もたかが知れています。その微々たる手持ち資金を元手に、定期預金や債券で数％の利益を獲得しても事態は変わりません。

となるとやはり基本は、「収入を増やす」ということになります。しかし、この収入を増やすというのも、本業の給与収入だけでは限界があります。そこで、私はまず株式投資に着目して、少ない資金から運良く2億円もの資産を築くことに成功したのです。

なお、その私自身の株式投資の手法や結果につきましては、2冊目の著書「株式投資の裏技」（パンローリング社）に掲載しておりますので、ご興味のある方はそちらをご覧下さい。

そんなそこそこの実績を出した私が株の世界から離れ、不動産投資というジャンルに挑戦した理由は、なんだと思いますか？ ひとつには、株式投資でのパフォーマンスが落ちたことがあげられますが、そこからすぐに不動産投資に辿り着いたわけではありません。 簡単に説明すると、次の3つの方法で収入を増やすことを試みたのですが、どうもうまくいかないことがわかったからです。そして、消去法で残ったのが不動産投資だったのです。

1. 株式市況の回復を待つ
   私は予言者ではないため、低迷していた株式市況が回復するタイミングが半年以内なのかそれとも1年後なのか、まったくわかりません。 参考までに、日経平均の1年チャートと5年チャートをご覧頂きたいと思います。

   いかがでしょう。ご覧のとおり、年末から回復傾向にはあったものの、今年に入っても震災の影響もあり、この先の展開は見えない状況になっています。 さらに、5年チャートを見ると、市況の好転にはまだまだ時間がかかるという観測を持たざるをえないようです。

2. 新たな株式投資テクニックの発見する
   公開買い付けにおける株価の鞘や端株（単元に満たない株）の活用といったマニアックな投資術は習得できましたが、市況が落ち込んでからのパフォーマンスは、全盛期と比べて微々たるものでした。

   また、本書を執筆している今でも、いろいろ新たな投資法自体にはチャレンジをしているのですが、長期的に安定的に勝つというか、稼ぐまでには至っていません。

3. 株式投資以外の投資
   「収入を増やす」方法のひとつに、流行のFX投資があります。
   FXの長所としては、不動産投資における金融機関での融資のレバレッジより、はるかにハードルが低く簡単にレバレッジが効かせられることがあります。うまくいけば、手元の資金が少なくても大きなリターンを得られる可能性があります。

   一方、短所は、安定的に長期的に勝つことが難しいという点です。短期的に円安になるのか円高になるのか、テクニカル的にどうなるのかなども分析しなければいけません。 また、経験者の方はわかると思いますが、FX投資の指標となる、アメリカの雇用統計の数値発表などは、日本時間では夜遅くになることが多く、普通のサラリーマンでは時間の確保が難しいところです。

私が選んだのは、比較的、日々の出来高が多く、車移動の多い自分にとって身近な存在でもある原油のトレードです。しかしながら、先物のトレード環境は株式と比較するとかなり劣ることがわかりました。劣るというのは、照会画面はまだしも注文画面が非常に見づらく操作もやりにくいのです。私は外出先や移動中にトレードをする機会が多く、携帯ツールを主に使っていました。こちらは、普段のPCの環境以上よりもさらにやりにくく、不自由した記憶があります。自分の不手際と言えばそれまでですが、誤発注も数回しました。

以上のような理由で、なかなか他の投資にも踏み切れず、時間だけがひたすら過ぎて行きました。

そんなある日、ついに不動産投資との出会いが訪れました。 株式投資の飲食会（オフ会）に出かけたところ、ある人から不動産投資の成功話を聞いたのです。 「こんな魅力ある世界があったのか！」と驚愕しました。

しかし、そのときに「購入するまでに、物件を300件近く見なければいけない」と教えられたこともあり、時間的、体力的ハードルの高さを感じ、実際にチャレンジするところまでには至りませんでした。

ところが、不動産投資の存在自体を忘れていたその数ヶ月後、株の講師を依頼されたセミナー会社との打ち合わせ中に、担当者から 「JACKさんの証券会社の担当との交渉術は、不動産投資における不動産屋や金融機関との交渉においてテクニックとして通用しますよ。是非、一度、不動産投資をやってみるべきです！」 との話を頂きました。そこで、再びやる気が湧いてきました。

このように、消去法ではありましたが、「株式以外の新たな投資として不動産にチャレンジする」「私の株式投資においての必須の交渉術が、不動産投資にも通用する」という2点が決め手になり、2008年の4月には本気で取り組むことを決めました。

そしてこの書籍のタイトルにあるように、リスクを分散することを第一にして、2011年5月執筆の現在、私の不動産資産は5000万円以上になり、家賃月収も40万円になりました。おかげで株式投資に執拗に燃えなくても、給与収入以外の安定した副収入を得られています。

この結果については、自分自身でも驚いています。 もちろん、ここまで来るには多少なりとも時間はかかりましたし、苦労もありましたので、「よくここまで続けられたな」とも正直感じています。

本書では、そんな私の拙い「不動産素人の株式投資家が挑戦した、0からの成功へのステップ」と築浅物件と中古物件を持つこと、エリアを分散して持つこと、そして常に出口戦略を見直すことなどによる数々のリスク分散についても掲載しております。 本書を読むことにより、読者の皆様には、私以上のスピードで安定した家賃収入の獲得を実現して頂ければと思います。

不動産投資は、正直なところ株式投資やFX投資と比較して、手間暇がかかるものです。しかし、その手間暇をかければ、かけたなりのリターンがある魅力的な投資分野です。

ぜひ、資産運用の選択肢として、「不動産投資」の世界にチャレンジしてください！

2011年 6月吉日
JACK

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